两会过半楼市乱相丛生 开发商预期现较大分歧

贷不到钱者开始退房

近期楼市的另一个乱相是因房贷政策变化引起的销售混乱。有消息人士向上海证券报透露，南京朗诗等开发商在沪楼盘于节后出现集体退房现象。主要原因是春节前后，房贷政策出现变化，一些节前已经谈好的贷款业务到节后被通知无法实行。

而记者从上海多家商业银行也了解到，春节后确实有房贷政策进一步紧缩的硬性要求。连政策一直鼓励和支持的首套房也被列入紧缩之列。交通银行等此前可以申请2成首付、7折利率优惠的首套房贷款政策目前可真正获批的不足申请客户的1％。

另外，记者从成都市场获悉，成都工商银行和中信银行近日直接将首套房首付比例硬性抬高至3成。其他地方与商业银行的首套房贷款政策或将跟进。

“首套房政策同步紧缩的原因有两个，一是7折利率等优惠本身就是2008年应对全球金融危机的临时举措，银行基本无钱可赚，因此会择机取消。另外，为了应对开发商由于资金紧张而以民工身份证贷款等方式恶意套现，银行不得不通过提高贷款成数的方式防止首套房风险。”一位房地产专家解释。

“贷款政策是商品房成交量的重要影响因素。可以估计，随着银行信贷进一步紧张，三月份的楼市成交将进一步下滑。”分析人士称。

融资乱相：

银行无钱可贷 民间利率飙升

根据上海证券报两会报道组的消息，两会后，针对房地产市场，中央各部门对信贷、财税、企业融资、土地等将出台更加严厉的后续调控措施。其中严控开发贷款是金融调控重点之一。包括对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放开发贷款。而证监会也正联合国土资源部等，拟订上市公司募集资金管理新政，旨在确定更为明确、细致严格的审核标准，从而把好房企土地融资的“闸门”。

随着银行融资和资本市场融资口径的收窄，更多开发商开始转向民间借贷。广州有消息称，近期广州民间借贷市场日益走俏，节后借贷利率最高上涨近四成，甚至出现10%的高额月息。

“即便在2008年下半年融资最艰难的时候，浙江民间利率也不过月息7％。现在的民间利率确实已经比较高了。如果银行对开发贷款继续收紧，房地产市场将有更多贷款转向民间。”分析师薛建雄表示。

薛建雄介绍，除了直接的民间借贷外，近几年刚刚兴起的变相贷款方式之一是与炒房团合作。比如由炒房团先期贷给开发商1000万元，房源可售后将价值1500万元的房产过户给炒房团。炒房团甚至有特权在过户后实现退房，使房源重新流向市场。

这就不难解释部分炒房团与某些开发商关系特别密切，进而跟随某品牌的楼盘一路买下来的做法。也可以理解市场波动期，开发商动辄100％的退房率的问题根源。

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市场乱相：

政策持续“从紧”地产股反而升温

周一以来，深沪A股111家房地产公司股票全线上扬，实现地产股低迷数月以来的首次回攻。究其原因，除了近阶段以来地产股出现技术性超跌现象外，两会的地产政策渐趋明朗成为主要原因之一。

然而，根据市场人士的预期，房地产板块短期内或有继续反弹的可能，但中期而言不确定性较大，基本面仍然存在政策风险。据住建部内部人士透露的信息，两会后楼市政策氛围仍然趋紧，不排除有新的房地产宏观调控政策出台，包括更严格的金融信贷政策。而中原地产研究中心研究经理瞿安新则认为，“两会”后各地将和北京落实“国十一条”一样，陆续出台一系列调控实施细则，房地产市场将进一步面临调控压力。预计今年3月楼市“小阳春”较难出现。

预期乱相：

9成开发商看涨 7成购房者看跌

在春节前对100个上海楼盘的调查表明，90％开发商认为今年房价不跌，但70%购房者却看跌后势。其中39.4%购房者预测房价下跌幅度将超过20%。而对于看跌房价的理由，33.2%购房者认为房贷政策收紧是主要因素。而前不久由中国市场信息调查业协会等四家机构推出的《2009年第四季度中国购房者信心指数研究报告》显示，2009年的四季度，大部分购房者还在看涨房价。专家认为，前后反差如此之大，房贷政策突变起到了很大作用。

“90％开发商看涨的说法要辩证地看，很多开发商通过喊口号影响市场预期，也是在给自己壮胆。如果房价出现松动，那我们看来不会是小幅震荡。”北京一家商业地产上市公司高层称。

北京中原地产总经理李文杰介绍，目前多数北京金融及地产界人士分析，今年上半年，信贷等金融政策将持续收紧，到下半年可能有所松动。开发商目前仍以宏观经济尚未完全回暖为依据，看好楼市后势。而一旦下半年宏观经济企稳迹象更加明显，房地产市场的长期趋势才会明晰起来。

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两会过半，楼市如何实现健康稳定仍是焦点话题。而就在地方和中央政策导向不断提示市场可能出现回调迹象时，市场本身的发展却乱相丛生，方向不明。开发商高度关注政策动向，谨慎推盘，致使部分市场出现两会第一周新增住宅“零供应”；一边是地产股强劲反弹，开发商信心满满，一边又是各地房价悄然松动，打折优惠声四起……

本期地产周刊调查了目前楼市的五大乱相，期望给投资者和政策制定者提供鲜活的案例，以备参考。正如一位资深房地产业律师所言，调控难以实现效果的原因是没有摸到楼市矛盾的症结，或者没有提前堵住投机者规避政策风险的出口。

市场集体预期，两会后房地产市场将有新一轮调控政策出台，“从紧”仍是楼市政策主基调。

开发商乱相：

表面乐观预期 背后各寻退路

作为市场嗅觉最敏锐的一环，开发商的应急反应常常能说明市场的真实趋势。

表面上，开发商对市场仍一片乐观声。从土地市场上看，北京、上海等地新年以来的土地招标会上，各大地产商悉数亮相，没有丝毫看淡后势的紧张。但一些细小的迹象表明，开发商已经积极准备应对可能到来的下行周期。

数据显示，3月2日和3日，上海闵行夏朵园二期共登记出售房源162套，均价1.1万元/平方米。消息人士称，这个由上海农工商地产开发的郊区大盘，此次一次性打包出售给某浙商财团。“虽然从未来趋势上看，随着闵行星河湾的开盘，夏朵园的价格可能涨至2万元/平方米，但此时开发商愿意底价打包出售，一定程度上说明其资金紧张。”该人士称。另有消息称，华润置地某一线城市大盘因为积蓄的认购客户不足，可能定出较预期价格大幅下降的开盘价。

除了低价团体销售外，根据一个对上海百个楼盘调查，三成以上楼盘表示2010年会有打折、送面积等促销手段，而促销楼盘多集中在外环附近。但总体而言，由于许多开发商资金相对充裕，因此短期内出现大幅下调的可能性也相对较小。

开发商的另一个应急策略是捂盘。前述调查中，47.5%的楼盘选择“小推试水”，23.7%楼盘选择加速推盘，而8.5%的开发商选择封盘。专家认为，多数开发企业选择“小推试水”反映出开发商矛盾重重，尤其是在2009年市场成交量创纪录后，开发商一方面不想错过更高的房价涨幅利润空间，一方面又担忧新一轮宏观调控。

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相关新闻：住建部部长姜伟新:未来20年房价上涨压力仍很大

十一届全国人大三次会议昨天举行记者招待会，住房和城乡建设部部长姜伟新、卫生部部长陈竺、人力资源和社会保障部副部长胡晓义围绕“保障和改善民生”主题，就住房、医改、就业等社会关注的热点话题回答了境内外媒体提问。

部委声音

在昨天举行的记者招待会上，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，部分城市房价过高、房价上涨过快，最主要的可能还是供给、需求和管理上的问题。下一步怎么抑制高房价，首先还是要增加供给，第一要加快普通商品住房的建设，增加普通商品住房的供应。第二就是加快、加大经济适用住房的建设，扩大经济适用住房的供应范围。第三就是加大、加快限价房的建设，进一步扩大限价房的供应范围。第四就是公共租赁住房从今年开始也要加快建设。

其次还是要抑制一下投机性的需求，目前恐怕要对第二套房的消费有一些经济的办法，进行一些控制。

加强管理方面，首先还是增加土地供应，现在已经在开发商手里的土地要加快进行开发。要解决建成了住宅之后的捂盘惜售的问题。从宏观层面上，中央现在已经给各个地方下达了任务，要加快保障性住房建设和解决房价过高、过快上涨。今年资金的供给，包括新增银行贷款，国家计划比去年有所减少，这也在一定程度上对住房的需求产生一定的影响。

房价展望：

未来20年房价上涨压力仍大

姜伟新认为，由于中央政府和地方政府对房价过高、过快上涨采取了一系列的政策措施，相信今年的房地产市场应该是一个比较平稳发展的状况。现场记者提及的土地财政模式，实际上谈到的问题是财政和土地的关系，“本质上说的是地方市长、市委书记靠土地增加财政收入，房价高、地价高，他很高兴，你的房价怎么降得下来？”他认为不能否认土地价格的上涨和房价的上涨确实会给地方财政增加很多收入。但一定还要看到另外一个方面，就是房价过高过快上涨会引起不稳定，地方的任务、责任是非常重的。作为城市的政府，既要保持经济发展，保持社会稳定，又要面对房价或者是土地价格上涨，是一个两面的问题。

对于未来房价，他认为中国未来20年房价上涨的压力仍然是很大的，未来20年由于中国是城镇化、工业化的快速发展时期，需求较大，而土地供应是有限的，房价上涨的压力仍然是很大的。但是中央政府抑制房价过快上涨的决心更大。

狠抓变相福利分房：

不能开着奔驰来领经适房

对于目前经济适用房存在着变相福利分房的问题，姜伟新说，在实际工作中，确有一些地方把它分配给了中等收入甚至是高收入的人。第一，这不是多数，是少数。第二，对这种少数也不能够容忍。住房和城乡建设部会同各个省正在抓这项工作。“你不能说开着奔驰到这儿来领经济适用住房，这是绝对不能够允许的，有这样的现象肯定是出了腐败问题，这是不能够容忍的。”接下来一是加强管理。对经济适用住房公示、公开，避免开着奔驰来要经济适用住房，要公开家庭收入、住房情况等等。二是扩大范围。国家鼓励一些地方把经济适用住房和限价房往中等偏下收入、住房困难的家庭逐步过渡。

住房空置：

绝不允许捂盘惜售待价而沽

关于住房空置率的问题，姜伟新认为，首先应该允许空置现象的存在，“因为不可能今天把房子建成了，今天晚上就把房子全部租出去、卖出去”。空置分几种情况：

一种情况是开发商把房子建好了，它不卖，“房子是建着的，但是晚上是黑的，这看起来是一种空置”。对第一种情况，有关部门在着力加强管理。空置率比例不能太高，对于“捂盘惜售、待价而沽，等着什么时候价高了再卖”的情况，“我们正在努力地在市场管理方面采取一些措施。”“实事求是地讲，待价而沽在完全市场经济条件下是一个很正常的行为。但是，中国目前的情况，就要采取一些措施，就是不能允许你长时间地空着，待价而沽、捂盘惜售，这恐怕是不行。”第二种情况，“他可能拥有两套、三套房，他今天晚上在别的地方住，他不在这个地方住，你看着也是没有人住”。“晚上他不可能同时住两张床、两个房子，有关部门也正在加紧研究类似的问题”。第三种情况，刚刚建成，正在进行销售的过程当中。有关部门正在努力改进管理。

他说，空置的问题有一定存在的空间，但是，过了恐怕就有问题了。现在有些城市确实空置率高一点，主要是前两类：建了以后，他不卖；另外，就是有几套房。这些问题也是下一步要解决的重点。

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专家视角

易宪容批驳官方1.5%涨幅说法

本报讯 今年政府工作报告提到要坚决遏制部分城市的高房价，昨日做客本报北京报网直播室的中国社科院金融研究所研究员易宪容则认为部分城市高房价的表述不准确，“房价涨得很快很高的地方，在全国住房销售金额占85%以上。2009年中国住房房地产市场价格上涨幅度达到了24%。”他指出，遏制高房价一要控制利率，二要开征两税。

易宪容指出，计算是根据国家统计局2008年底住房销售金额除以全国的销售面积；把2009年底全国住房销售总金额除以住房销售面积，一比计算出来上涨24%。而北京、上海、深圳、广州、杭州等地房价以平均价格计算至少上涨1倍。

房价过快增长源自少数人用贷款炒房

2009年房价过快增长的根本原因就是住房按揭贷款前期过快增长，中国房屋按揭贷款2009年占了1.8万亿，为2007年的近3倍了，这是一个数据，还有另外一个数据，2009年个人的经营型贷款是2.4万亿元，2006年个人经营型贷款是7000万元左右，民众从银行借了很多钱，有很多进入了房地产。然而，实际上，绝大多数人没有能力买房，少数人利用银行的钱大量炒房。

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经适房香港模式中国内地行不通

香港人口700万，经适房模式发展了55年时间，中国13亿人口，按照香港模式恐怕要发展几百年。

如果发展廉租房就不一样了，保障残疾人、没工作的人的住房问题，关键是政策要保证房地产市场成为消费力主导市场。作为消费品，房子应该是绝大多数人都有能力购买的。

专家支招遏制炒房

招数一：关键在收紧二套房利率。易宪容指出，关键是去年3月份之后，很多地方突破政策，违规操作，比如把二次房贷全部放开，如果你把这种过度优惠的政策取消掉，就没有太大的问题。

而对于有些人对炒房的不同意见，易宪容坚持说：“民众要买房子投资、投机没关系，但是有一条，政府不能有太多的优惠政策，优惠政策是政府用公权力把一部分财富转移到另外一部分人身上，等于是第二次财富分配。”他表示，“大家可以看到，我现在还是开始有信心。”

招数二：开征两税解决地方土地财政。遏制房地产上涨，第一是对房地产交易所得税的征税，采取累计的方式，增加炒房者的成本，比如600万元的房子征6%，800万元的房子征8%，买得多征得多，第二是尽快开征物业税，以多伦多为例，物业税是6%，每年100万元的房子要交6万元，10年就是60万元。他认为，物业税不存在技术问题，“人口流动都可以统计出来，固定的东西还统计不出来？”他还建议，将物业税收入80%划归地方解决目前地方政府对土地财政的依赖性，并鼓励地方政府用物业税收入重新投入地方建设。

曾庆洪：

过半工资供楼就证明房价高

本报讯 对于房价如何界定高低？全国人大代表、广汽集团总经理曾庆洪说：“可以取每个城市的平均房价与平均工资，如果20年或30年，可以拿出50%的平均工资来供完一套楼的，这样比较合理。美国和日本都是这个比例。如果超出50%，就是高。”他说，广汽旗下的广丰、广本建了公寓给员工住，员工住两三年后，有能力了就可以出去买房。

有些出租房百年才

本报讯 据《北京晨报》报道，SOHO中国董事长潘石屹昨天表示，国际上通常用“租售比”来考察一个区域房地产的运行状况。去年由于房价上涨，部分城市的租售比引起业界的关注。相关机构此前的一份统计显示，去年部分地区的租售比达到了1比600，出租一套商品房至少要过40年才能收回成本，有的甚至需要50年。根据SOHO中国的计算，有的城市的住宅价格在过去几年上涨得很快，租金回报率仅有1%，这意味着100年才能收回投资。潘石屹建议，征物业税可以抑制房价，但第一套房不要征。

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