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土地断顿三个月 房企如何生存

发布时间: 2016-07-27 10:39:07

来源: 新浪网

分类: 行业动态

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作为房地产市场的指示标之一,土地的供应和断供牵动着每一方的神经。

中原地产数据显示,2016年截止到7月25日,全国又拍出34宗地块,但处于一线城市的北京仍处于断供状态。自4月29日挂牌3宗住宅土地后,截止到7月25日,北京的土地已近3个月之久,北京已经无住宅土地新增挂出。

谈及该现象出现的原因时,正在参加博鳌论坛的新城控股集团副总裁欧阳捷表示,北京的土地供应少与房地产市场调控的相关政策有关。国家政策用于控制特大城市的城市边界和人口规模的增长,因此导致了一二线城市土地供应的不可增加。

对于火热的北京房地产体系而言,暂停土地供应固然是个降温手法,但对于想要占据北京市场更大份额的开发商来说,却是十分纠结。

“北京是个很纠结的地方,在北京要拿一块地非常困难。虽然现在北京并不是拿地的好时机,但企业的未来发展需要这样的市场,毕竟在北京抢到地就是抢占了市场资源。”

面对如今的土地市场,开发商普遍焦虑并寻找新的扩张路径。

近几年北京市成交土地的历史走势图,如实呈现了供应量、成交量逐年走低的趋势。

土地供应创新低

事实上,土地停顿近2个月在北京市场并不少见,但如此少的供应却是第一次。

据伟业我爱我家(博客,微博)集团数据中心统计,2016年上半年,北京共成交23宗土地,同比下降39.5%,是2010年以来首次低于30宗的半年数据。其中住宅用地仅为7宗,亦创造了近年来的新低。

“一方面,政府在高房价、高地价的舆论压力下,为了减少影响,会暂时控制土地出让,另一方面,随着近20年来北京城市的高速开发建设,北京房地产市场可供开发建设的土地资源日渐,在没有充足规划的前提下,不会轻易出让土地。”一位不愿具名的开发商告诉记者。

然而,土地供应的不足,让开发企业对的住宅用地资源争夺更加激烈,从而导致“”频出,楼面价不断上涨,即使六环外的土地都能创造出新。

从伟业我爱我家统计的数据来看,2016上半年住宅用地的平均楼面价为19972元/平米,同比上涨44.2%,住宅用地的土地溢价率为34.5%,均创造历史新高。

“北京人口在增加,但土地供应不增加,供求矛盾被激化,加剧了供求失衡的紧张关系。” 欧阳捷如是说。

频现,地价高于房价的畸形发展下,未来北京土地市场的走向问题引发广泛关注。

谈及目前的北京土地市场的投资态度,迦南资本创始人李晓东在接受乐居记者采访时认为,现在大家都很迷茫,不敢投资。三四线不敢投,一二线也不敢投。市场好的地方地价高,地价高的地方市场不好。”

李晓东表示,“之前从来没有在如此不确定的市场情况下投资。目前的北京市场无法判断,因为的形成不是理性分析,而是在赌大小,目前北京市场已失去刚需生存空间,未来市场暂不明朗,也不乐观。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,随着“京津冀协同发展土地利用总体规划”、“五环内禁新增建设用地”等规定的出台,北京未来的土地供应或将继续维持低水平。

地价出现泡沫 部分房企陷入焦虑状态

值得注意的是,相比于新房成交的竞争,土地市场的竞争火药味更浓。

对比今年上半年土地竞争大战不难发现,每一块土地都引来数十家房企的争夺,尤其是住宅地块竞争更为激烈,开发商都卯足了全力,已然不在乎溢价率。

然而,僧多肉少,虽热在土地市场表现的淋漓尽致,但对于许多企业来说,拿地已经越发困难。

据中原数据统计,上半年在北京的土地市场只有13家企业有所斩获,能拿到地的基本以联合体和国企为主。

“今年的土地市场供给远远比预期当中要少,在北京拿地已经进入高难度的状态,我对今年土地市场是处在一种焦虑状态。”北京天恒置业集团地产事业部总经理周兴在接受记者采访时说道。


2015年在北京拿下3块地的旭辉在上半年也没有收获,对此,旭辉北京总经理孔鹏表示,上半年旭辉在北京不是没有动作,而是没有成功拿地。目前在北京的市场,并不是拿地的最佳时机,因为上半年所有推出的土地基本都是。

“所有的土地旭辉都去现场了,我们始终在监控着市场,但地价触及了旭辉的利润红线,所以还在寻找合适的投资时机。”

融创中国董事长孙宏斌此前表示,现在土地市场的地价是有泡沫的,土地价格涨得太高,价格过高。融创在内部暂停了在全国的土地拍卖,有点看不清,有必要停一停,观察一下。

“地价高于房价态势下,地价存在明显泡沫。泡沫问题实际上属于货币量的问题,大量资金流入土地市场造就了土地价格高位。有泡沫不一定是坏事,希望泡沫能够通过相关政策调整被吸收,而非单纯打破。”住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌表示。

“土地供小欲求,应该是政府下了决定要调整市场的结构,但在调整过程中,由于土地市场是受严重调控的市场,是垄断卖家,如果过度的供小于求之后,这个市场会扭曲,后续的操作对开发商也好,对整个市场也好,不是一个良好的发展状态。”上述开发商如是说。

房企的应对之策之抓住时机

事实上,身处在土地供不应求的北京市场,如何抓住拿地时机已经成为企业要多思考的问题。

在2015年的土地大战中,有几家企业的拿地节点与拿地技巧一直被外界津津乐道。其中就包括2015年在北京拿了5块地的天恒与拿了3块地的旭辉。

“踩点准确,在激烈竞争前提前布局,避免拿到高价地块,是我们的一个投资逻辑。”周兴表示。

据周兴介绍,预判区域市场未来的发展空间,随后进行大规模投入,争取在土地价格还没大涨之前成为比较早的进入者,是天恒的拿地策略。

“前两年天恒在北京南城的拿地投入,都是提前布局,现在南城的土地价格跟前两年比已经有了一个较大的涨幅。未来在别的区域也发现这样的价值机会,我们也会毫不犹豫提前进入,不会受制太多土地溢价率。”周兴如是说。

去年土地市场的黑马旭辉在近日接受记者采访时也谈到了拿地策略。

“对于拿地来说,对市场时机的把握是非常重要的能力,旭辉提前做到了这一点。”孔鹏告诉记者。去年旭辉拿的地块,现在大家都觉得很便宜,旭辉北京今年想做到80-100亿,其实由那段时间的投资奠定的。

同时他表示,投资不是持续性的行为,应该是一波一波的事情,当窗口期打开,就使劲做,投资窗口关闭时就忍住自己的投资冲动。“我们不追求在尖上拿到地,可能是在趋势当中拿”,这是旭辉做的,要么不拿,要么拿好几块。

每家房企对于未来市场都有一个预判,然而在北京的土地市场,竞争者众,什么样的投资逻辑能等到想等的时机,一切都是未知。

房企的应对之策之并购

数据显示,今年北京拍出的土地地价已经普遍高于周边二手房房价。这也意味着开发商购买城区内改造项目比土地市场的成本低,也就意味着作为大型开发商,通过并购获得的利润也远远高于在公开土地市场拿地。

较早开始布局的万科以及融创已经在并购上走出了自己的一条路。

今年年初,融创公告显示在北京又收购了昌平东方普罗旺斯和怀柔长青雁栖湖别墅项目,合计收购独栋别墅260栋。其中昌平东方普罗旺斯项目已经改名为北京壹号庄园,并已在近期入市,第一次开盘便实现日光。

通过这样的并购,融创快速进入了中国多个城市。记者梳理发现,目前融创在中国6个区域、23个城市布局,共计有126个高端项目。

“目前我们有三分之二的土地都是通过并购获得,通过并购的方式扩大一线城市的规模使我们的计划,尤其是收购的价钱都很合理,利润也比较高,未来一段时间是已收购为主。”孙宏斌如是说。

万科也在近年开始了收购的步伐,其中北京万科更是针对土地储备匮乏问题,在今年打造了曼哈顿计划。

“收购城市核心区项目,以相对低价获取相对地段的存量物业,进行改造从而获取溢价,是曼哈顿计划的策略。”万科北京总经理刘肖曾表示。

据悉,位于奥林匹克森林公园北侧的翡翠公园以及位于国贸附近的大都会这两个地段较好的项目,均是万科通过收购方式获得。此外,曾有媒体报道,万科已经和四个项目达成了并购意向。

“并购、收购虽然可行,但无论是收购公司、项目还是地块前期都需要解决各种各样的问题,首先自身的股权和债权都需要梳理清楚,如果出现法律或其它方面的问题,不仅时间风险大,这些项目也都没法上市并表。”一位业内人士在接受记者采访时表示。

对此,孙宏斌表示,并购的项目一定有问题,要么是团队有问题,要么是项目本身有问题,因此需要专业团队来操作,也就给了大型房企机会去通过操盘获取利润。

目前,北京已经逐渐进入了都市再造和都市更新的范畴,土地价格的倒挂也带来了开发商在投资思路上的根本逻辑上的改变,并购或收购或将成为大型房企继招拍挂后又一个重要的扩张途径。

责任编辑: fengyingjie

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