刚需别指望深圳房价会普降 临深楼市无投资价值

2016年4月23日，腾讯大粤房产举办主题为《2016新政落地 暴涨的深圳楼市将迎拐点?》的地产沙龙，4位业内人士同台探讨，就今年一季度深圳楼市进行解读：同时对后市进行了预测。深圳链家二手房研究院总经理肖小平认为，临深片区的房产无投资价值，购房者别指望刚需盘能降价，入市要趁现在。

4月楼市降温加剧 评估价上调成幕后推手

去年以来疯涨的深圳房价在今年初得到了遏制，回顾一季度的深圳楼市，多版本调控传言在疯传，官方轮番表态称要对高房价进行调控;针对中介炒房，更有相关机构发文，要求中介从业人员必须要有三年社保。系列动作之后，肖小平表示，3月深圳楼市已有所降温，现在看到的天价过户量，实则为去年四季度的延续。整体而言，一季度的市场与去年第四季度相比，降温比较明显。

4月至今，市场降温态势加剧。肖小平指出，究其原因，新政并非罪魁祸首，4月1日起上调的评估价反而起了主要作用。她表示，此次二手房评估价上调的幅度远超出外界预期。据其介绍，从去年 10月调整至今，深圳房价涨幅约30%，但本次评估价调整的起点却在50%，很多楼盘的评估价涨幅甚至达到了100%。

以深圳豪宅香蜜湖一号为例，据其测算，其最便宜的一套房子，满五年也要交逾百万税费;另外一套的税费则高达700余万，这对买家而言，是难以接受的，因此，目前市场处于观望期。

临深房无投资价值 二手房或有价无市

而深圳市场的降温也波及临深片区，莞惠楼市进入速冻状态。过去一年，大批深圳客持续涌入临深片区，推送东莞、惠州楼市多个片区持续火热，部分楼盘单价从几千元飙至2万元左右。

但作为投资需求，肖小平旗帜鲜明地反对购买临深房。她认为，无论是惠州的临深片区，还是东莞凤岗、松山湖一带，其房产均没有投资价值。她进一步解释到，临深片区的中介门店也是以新房销售为主，二手房处于有价无市的状态，业主要出手比较困难。以惠城为例，二手房的交易流程非常长，需要5-6个月，且税费可能达房价的10%;而在贷款方面，由于银行评估价较低，购房者买二手房往往要给5-6成首付。这种情况下，即便有业主想把临深房挂牌出售，中介也难有动力去推动。

保障房缺乏资产升值空间 难满足购房者需求

深圳高房价挤走人才成为近年讨论的热门话题，对此，深圳采取措施，侧重于供给侧。“十三五”期间，深圳计划供应35万套保障房。

而对于保障房，肖小平则认为，与商品房相比，其缺乏资产升值空间，成为部分有购买资格的购房者最终选择放弃购买的主要原因。她表示，在深圳，即便是自住客，其在购房时首选考虑的是房产的套现升值空间，其次才是居住问题;而真正只考虑居住的占比仅10%。

因此，深圳保障房政策出台后，市民的反应并不热烈。肖小平分析，并不是因为政策不好，而是深圳年轻人的心态决定了，现在需要的不仅仅是居住的地方，而是居住功能与升值空间二者兼得的产品，这种产品只有商品房能满足，保障房并不能。

楼市降价与刚需无关 投资深圳豪宅也是坑

而关于未来深圳楼市走势，肖小平始终坚持中长期看涨的观点。她表示，深圳有2000万人口，但只有140万套商品房，居住需求巨大，中长期房价肯定会上涨，唯一存在争议的，是短期内市场的调整。

在其看来，就二季度而言，目前是最好的入市时机。她指出，目前购房者存在一个误区，认为看了房就立即可以买房，其实不然。

据深圳链家统计，在的时候，二手房成交客户平均看房次数是27次，到了平稳阶段，看房次数上升到42次，而在低迷阶段，看房次数就会上升到87次。这表明，购房者从看房到买房，其过程并不是可控的。因此，肖小平建议，如果资金到位，且有购房意愿及资格，现在就是入市的最好时机。

至于市场上出现的降价现象，肖小平分析到，降价基本与刚需无关。她表示，深圳豪宅降价比较明显，刚需房则较难降。据其观察，热点刚需盘基本不存在降价空间。

此外，在豪宅投资方面，肖小平认为这是个坑。她展示了一组数据：2015年在深圳的情况下，总价在1000万以上的套数成交占比只有3%，其中，总价超千万的新房占比是3.5%;二手房方面，千万以上的房源挂牌占比是27%。

肖小平指出，卖出一套千万以上的房子很难，业主基本上只能降价卖。因此，她并不看好深圳豪宅市场的投资，尤其是深圳取消了90/70政策后，关内的新盘基本都是豪宅入市，在新盘选择更多、更好的情况下，买家凭什么要买二手豪宅。她直言，如果要投资豪宅，购房者必须坚信未来豪宅有很大空间，对深圳的购买力有很大信心，可以等待时机。