深圳楼市“退烧” 二手房成交下滑中介转战一手房

“3.25”新政出台已一个月，深圳楼市不断降温。深圳链家市场研究中心及深圳中原研究中心的数据均显示，新政之后全市实际二手房成交量同比大幅下滑，不少业主的议价空间正在加大，甚至有业主开始主动调低报价;与此同时，房产中介们也开始转战一手房代理及商业销售。

“二手房市场急剧降温，看房的人突然少了很多，很多门店从3月25日到现在的二手房成交量为零，仅成交1-5套的也不在少数。”业内人士指出，能成交的房源都是业主诚心卖房、在价格方面做出了让步的，买卖双方仍处于深度博弈之中。

房产中介小张向记者透露，自从新政出台后，他所在门店的二手房成交量“低得几乎可以忽略不计”。根据Q房网数据研究中心统计，景田片区这一个月以来二手房成交量大幅萎缩89%，成为跌幅最大的片区之一。而二手房签约量跌幅超过70%的区域，占比超过50%。

买方市场也趋向谨慎。市民陈先生告诉记者，最近接到的中介电话频繁增多。“一天能打好几个，基本都是推荐新盘的，有不少还位于临深片区。”因此，原来有购房需求的他现在开始转为观望态度。“再等等看，价格可能还会有优惠。”

与他的观点相呼应的是，部分新房价格近日出现了明显走低。记者昨天走访了龙华某楼盘，了解到该楼盘目前价格在6.6万-6.7万元/平方米之间。而在去年楼市高位时，该楼盘新房均价高于7万元/平方米。售楼人员向记者透露：“通过中介买，价格会高一些;如果直接找我们，可以优惠到6.4万元/平方米，部分户型还能优惠到6.2万元/平方米。”

另一位不愿具名的地产中介表示，现阶段二手房市场很差，门店访客量趋少和成交量不断走低，是很多中介被迫转向新房市场的原因。“现在全市大概接近一半的中介人员都开始转向做新房了，之前不涉足新房的一些中介公司也开始做新房。与二手房相比，新房业务会好做一些，暂时没那么冷。”

深圳中原研究中心指出，当前开发商的宣传力度明显加大，并开始推出各种优惠措施，定价相对开始合理甚至偏低。“开发商已经由之前很乐观的态度转向谨慎，说明未来整个楼市仍然有进一步的调整空间。”

营改增间接利好办公楼市场

随着楼市新政“满月”，消费者观望情绪加重，深圳新房出现成交下降、二手房报价连续下调等现象。业界认为，目前深圳住宅市场已趋高位，因此部分资金未来有望转入中心区等未来增值能力较强、投资回报率较高的写字楼项目。此外，即将生效的营改增也将间接对商务办公楼市场形成利好。

“营改增对二手房的影响不大，但对办公楼市场却有间接利好。”深圳中原研究中心经理王飞表示，在此次营改增中，不动产纳入抵扣项对于企业来说，起到了减轻税负的目的，这必然会驱动企业增加具备升值潜力的不动产投资。据深圳中原研究中心数据显示，3月深圳一手写字楼成交374套，在春节2月低位的基础上大幅增加 648%，成交面积8.49万平方米，环比增长1311%，已经表现出较为强劲的投资发展潜力。但她提醒注意，近期深圳住宅市场的调整可能会对整体投资氛围带来一定降温。

同策咨询研究部总监张宏伟也认为，房地产营改增有助于房企减轻税负，相对的是，企业的利润率也会因为税负的降低而提升。“当企业在改善办公条件购置办公楼时，购置成本会降低。同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，有助于去化写字楼库存。”