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城市群视野下的楼市投资:“热土“资金流向卫星城
【以下信息来源“楼市聚焦”,由楼盘网于2017-04-22 07:35:05整理提供】
原标题:城市群视野下的楼市投资:资金流向卫星城
当大多数人还在用一二、三四线来看待中国的城市时,先行者已然转换了视角。
自2016年以来,一线城市房价高企,需求外溢,周边卫星城市成为购房资金的汇集地,这在中国综合实力最强的京津冀、长三角、珠三角三大城市群中表现明显。购房者转战燕郊、启东、惠州等曾经的非热点城市,寻找新的投资标的,一些被迅速填平。
3月17日起,以北京、厦门为标志,新一轮调控政策开始了对城市群房价上涨的围堵,其中“限售”政策首次出现,并且被更多运用到保定、扬州、长乐这样的二三线城市,未来,预计有更多的城市将执行这一新措施,楼市投资不断被抑制,迫使人们重新估量房子作为居住的价值。
城市群带来房产投资新机会,但由于区域调控政策差异的存在,每个地方具体的限购、限售情况不一样,导致投资资金和机会不断流动、波动。
21世纪经济报道记者注意到,在过去两三年,购房资金在城市群各个区域之间快速流动。在京津冀地区,临近北京通州的燕郊,率先成为北漂购房者和投资客关注的区域,房价在2016年快速上涨。
但自去年7月燕郊所在的三河市,规定非本地户籍居民家庭限购一套二手房后,投资者随即转向香河、固安等地。
3月22日,香河、固安所在的廊坊市再出新规,升级限购以截堵投资客。此后,河北霸州市、文安县、任丘市、定兴县接连颁布限购政策,并提高首付款比例。至此,整个河北省全线升级调控政策,炒房资金被全面围堵。
以上海周边为例, 上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,自去年下半年上海调控收紧以后,楼市降温明显。于是,资金开始转向太仓、昆山、嘉兴、无锡等地,使当地的成交量激增。
但今年3月起,许多非传统热点城市也开始加码调控,如扬州除限购外,还规定新购房产持有两年才能交易,许多购房者失去了兴趣。资金开始流向长三角其他非限购区域。
“但是,随着限购区域的增加,非限购区域的投资价值在边际递减,”一位上海本地的开发商认为,限购说明了房产投资有价值,而不限购、离核心城市越远的区域,风险越高。
在珠三角地区,由于深中通道即将开通的消息,前两年的中山是投资热点,深圳楼市也火爆异常。自去年第四季度起,深圳升级限购限贷,炒房资金又转到广州,以及临深的东莞、惠州等。
今年3月,广州、东莞、惠州等地相继实施了严厉的调控政策,上涨态势被抑制,投资资金又出现回流深圳的迹象,致使3、4月深圳楼市有所回暖。
总体来说,购房资金的主要路径为,由核心城市流向周边轨道便利的,被限购后再寻找其他的洼地,最终导致整个城市群主要城市皆升级调控,资金再回流至核心城市。
“限售”调控影响已现
当传统的房地产区域投资被抛弃,人们没想到,2017年,福州长乐市、东莞虎门镇、佛山南海桂城街道,这些传统的三四线城市乃至镇级区域,房价也快速上涨,调控也随之而来。
值得重点关注的是,这一轮楼市调控出现了新的方式——“限售”:即要求个人或企业获得不动产证几年后方可再卖。限售在厦门、广州先行展开,目前已蔓延至城市群周边的卫星城市。
如京津冀地区的河北保定,4月5日,保定白沟新城出台政策,非本地户籍家庭在当地限购一套住房,且房产自登记之日起五年内不得转让;位于长三角的城市常州也在4月9日宣布限售,新购的住房两年内不得上市交易。
在珠三角地区,继珠海4月8日出台新规,位新购房须取得不动产权证3年以后才能转让,紧接着9日、11日,惠州与东莞相继宣布,新购买的商品住房需在取得不动产权证的3年、2年以后方可上市交易。
截至目前,实行限购又限售的地区已达16个,涉及京津冀、长三角、珠三角、海峡西岸四大城市群,包括了厦门、杭州、福州、广州、青岛、启东、保定市徐水区、保定白沟新城管理委员会、长乐、常州、惠州、珠海、东莞、扬州、成都和海南。
其中,珠海和惠州限售时间为3年,隶属保定高碑店市的白沟镇限售时间最长,为5年。
值得关注的是,这批“限售”城市中,除了广州为一线城市外,其他均是传统二、三线城市,甚至涉及四、五线,但他们基本都位于城市群中。
中原地产首席分析师张大伟认为,“限售”的背后,是当前部分热点城市由投资需求引导的快速升温的异动,以及由此带来的供需失衡。
由于新房从购买到拿证,约需两年时间,再持有两三年,意味着四、五年左右才能转让,限售严厉打击了短期炒作的投资者,防止市场投机行为泛滥,同时有助于让房产回归居住的本质。
宋会雍认为,限售使楼市价格在高位冻结,在一定程度上减少了房屋的供应量,或促进新房的销售。限售与否,很大程度上取决于城市的存量供应,在去库存压力不大的地方,该政策或被更多使用;而需要去库存的地方,则会进一步刺激市场。
(21世纪经济报道)
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责任编辑: 网络整理
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